Det kan være vanskelig å få full oversikt over alle sider ved eiendomskjøp elle eiendomssalg i Frankrike. Systemet er annerledes enn det norske – men her er en oversikt som kanskje kan være til hjelp
Av Berit Aass – Eiendom kjøp/salg – 20. mars 2019
Megler – Agence Immobilière
Både salg og kjøp av eiendom skjer på litt andre måter enn i Norge.
Eiendomsmegleren (Agence Immobilière) har ikke like mange oppgaver som de norske fordi man i Frankrike har notarleddet som er obligatorisk.
Selger betaler en provisjon på rundt 6 pst. (litt avhengig av beløpets størrelse) til eiendomsmegler. Meglere operer på en litt annen måte enn i Norge fordi i Frankrike er det megleren som betaler alle markedsføringskostnadene som annonsering, prospektutvikling og materiell. Hjemme gir man oppdraget til én megler, mens i Frankrike er det vanlig å gi oppdraget til flere meglere. Meglere er ofte veldig lokale, så det er lurt å gi oppdrag til meglere som ikke ligger i samme område. Man kan gi meglere enerett (exclusivité). Et slikt eksklusivt mandat har en varighet på minst tre måneder og stoppes automatisk etter 15 måneder, med mindre avtalen ikke sies opp skriftlig etter de første tre månedene og med minst 15 dagers varsel.
Meglere har som nevnt som oppgave å reklamere for boligen. Det kan gjøres ved at bilder av eiendommen stilles ut i meglerens vindu og/eller blir plassert på meglerens nettsted. Det er også vanlig med annonsering i en eller flere av de mange gratis boligkatalogene som eksisterer og som finnes utenfor hver eneste meglerforretning i tillegg til annonsering i betalte medier og portaler.
En eiendomshandel foregår primært i to kontraktsledd, det første er en bindende preliminæravtale som oftest kalles «compromis de vente». Denne redigeres vanligvis av megler eller av notar (valgfritt) og binder selger og kjøper sammen i en skriftlig avtale med alle de dertilhørende lovpålagte dokumenter.
Noen skandinaviske meglere
På markedet i Syd-Frankrike finnes det flere meglere som snakker norsk/skandinavisk.
Det norske byrået AAA RivieraEiendom har vært på markedet en rekke år og drives av nordmannen Erik Fougner. De har kontor også på Majorstua i Oslo ved siden av at de finnes i Cannes og Biot.
Knight Frank drives av Jan-Erik og Fredrik Lilloe og har kontorer i Valbonne, Cannes og Mougins. De er spesialister på litt dyrere eiendommer.
Ytterligere en eiendomsmeglerkjede med avdelinger i Cannes, Antibes, Valbonne, Callian, Nice og Menton er svenske Wretman Estate, som har flere svenske og en norsk medarbeider. Riviera Keys retter seg mot det skandinaviske markedet og holder til i Cannes. De representerer det svenske meglerfirmaet Bjurfors på Den franske Rivera og har flere norsk- og skandinavisktalende medarbeidere.
Notar – foreløpig kontrakt og salgskontrakt
Etter at megler har gjort jobben sin og funnet kjøper/selger, går saken videre til notar.
Megler har ofte en notar han anbefaler. Men man står fritt til å velge notar.
Notaren er en partsnøytral advokat, spesialist i eiendoms- og skifterett. Han/hun driver privat praksis, men har et offentlig løyve. Det er et obligatorisk ledd i fransk eiendomshandel.
Hans/hennes oppgave er å påse at eiendomsoverdragelsen skjer med sikkerhet for både kjøper og selger og å kreve inn avgiftene til staten og de utarbeider salgskontraktene. Vedkommende foretar de administrative undersøkelse, sletter eventuell pant, tinglyser ny panteheftelse, mottar oppgjør og utsteder skjøtet etter at det er registrert og tinglyst.
Notarutgiftene beløper seg til ca 7-8 prosent av kjøpesummen, men bare 2,5 prosent hvis boligen er ny.
Det meste av dette er avgifter til stat og kommune.
Kjøper betaler kostnadene til notar.
Meglere fungerer som kontakt mellom notar og kjøper/selger. Ofte har kjøper og selger samme notar, men de kan også ha hver sin selv om de begge er partsnøytrale.
Saksgang
Når kjøper og selger er enige om prisen, skjer handelen i to etapper. Som nevnt, undertegnes en foreløpig avtale som kalles Compromis de Vente (eller Promesse de Vente) (enighet om salg). Kjøper har 10 dagers ”angrefrist” og kan trekke tilbudet sitt uten forklaring. Kjøper kan også ta forbehold om finansiering og hvis selger aksepterer det, kan selger risikere at kjøper trekker seg selv etter 10-dagers fristen. Etter at det er avklart om kjøper benytter seg av 10-dagers fristen, betales et forskudd inn til notaren på sperret konto, på 5 eller 10 pst, som en garanti for kjøpet. Dernest overlates den videre saksgang til notaren
Det går nå ytterligere en tid før man kan undertegne l’Acte de Vente – den endelige salgskontrakten. Til sammen tar det ofte ca 3 måneder fra selger aksepterer et bud til endelig salgskontrakt kan undertegnes. Notaren avregner meglers honorar og han avregner eventuelt overskudd selger måtte ha på salget, som han skal betale skatt av (se artikkel ”Skatt på gevinst ved salg av bolig – regler og beregning” + lenke)
Ofte skjer det at to meglere deler salget og provisjonen. Det kan for eksempel være hvis den ene megleren har eiendommen og den andre har kjøper. Meglere samarbeider en god del de fleste steder. Avregning skjer hos notar.
Notaren skal sørge for at du som utenlandsk selger/kjøper får deg forelagt og presentert salgskontrakten på et språk du forstår og han skal fysisk bevitne undertegningen av kontrakten i enhver eiendomshandel.
