NCA artikkel

 

Reglene for skatt av gevinst ved salg av feriebolig i Frankrike

Print artikel

Det koster dyrt å selge feriebolig i Frankrike. Fra 1. januar 2018 økte den samlede beskatningen med 1,7 prosent og er nå på 36,7 pst. Skatten består av to deler: en gevinstskatt på 19 pst og en sosialskatt på 17,2 pst. Den samlede skatten beregnes av netto inngangsverdi etter beregninger av diverse fradrag og det antall år man har eid eiendommen.

Av Berit Aass

Artikel ID 584 - Skatt/pensjon

Reglene for når og hva man skal betale i skatt hvis man får gevinst ved salg av bolig har vært omstridt i Frankrike. For det første gjelder forskjellige regler om det er hovedbolig eller sekundærbolig man selger. Bor man i Frankrike betaler man ikke skatt på gevinst av fast eiendom når det dreier seg om hovedbolig.

Man betaler imidlertid skatt på gevinsten hvis det er sekundærbolig man selger. Det gjelder både franskmenn og EU-borgere.

Inntil 2012 betalte EU-borgere som ikke bodde fast i Frankrike mindre enn franskmenn ved salg av sekundærbolig.  Årsaken var at franskmennene også måtte betale trygdeavgift på 15,5 pst av gevinsten i tillegg til eiendomsskatten som var på 19 pst.

EU/EØS-borgere betalte bare 19 pst.

Fra 2012 økte Frankrike gevinstbeskatningen for EU-EØS-borgere som bor utenfor Frankrike. Fra dette året ble EU/EØS-borgere, bosatt utenfor Frankrike krevet for både skatten på 19 pst pluss sosiale avgifter på 15,5 pst. – det ble i alt 34,5 pst. i skatt på gevinst av ferieboliger i Frankrike.

Det store spørsmålet som oppstod var om det var rimelig at personer som ikke var bosatt i Frankrike og som ikke belastet det sosiale systemet skulle betale disse sosiale avgiftene.  26. februar 2015 falt det en dom i EU som sa at den franske stat ikke er eller har vært berettiget til å kreve sosiale utgifter når personer bosatt i utlandet selger ferieeiendom i Frankrike. Begrunnelsen var at personer bosatt utenfor Frankrike allerede er omfattet av sitt hjemlands betaling av sosiale avgifter og da kan ikke Frankrike også kreve slike avgifter.

Dette førte til at en del personer som hadde solgt sekundærbolig mellom 2012 og 2015 forsøkte å få de franske skattemyndighetene til å betale tilbake det beløpet de mente de hadde betalt for mye, nemlig 15,5 pst av den gevinstskatten de var ilagt.

Vi vet at en del som solgte før 1.1.2016 har fått pengene tilbake.

Fra 2018 er den totale gevinstbeskatningen 36,2 pst 

EUs inngripen betyr ikke at den totale beskatningen er redusert. Frankrike krever fortsatt en avgift fra EU/EØS-borgere som ikke bor i Frankrike. Den er til og med økt fra 15,5 pst til 17,2 pst. Den totale skatten som nå må betales ved gevinst av salg på feriebolig i dag er altså 36,2 pst.

Vi har spurt Jan-Erik Lilloe i Knight Frank eiendomsmeglerbyrå om hvorfor de har kunnet beholde denne avgiften også i forhold til utlendinger som ikke bor her fast og han svarer:

- Skatten fått et annet navn og går til andre formål enn den som først ble innført og derfor betraktes den ikke lenger som diskriminerende for utlendinger.

Dette betyr altså at hvis man ikke bor fast i Frankrike, så må man betale 36,2 pst av gevinsten ved salg i skatt. Dette gjelder de første fem årene etter at man ervervet boligen. Jo lenger man eier boligen, jo lavere blir skatten. Her følger en redegjørelse for hvordan kjøpesum / anskaffelseskost og skatt beregnes.

Leser du fransk, finner du informasjon her: https://www.pap.fr/vendeur/taxe-plus-value/les-plus-values-immobilieres/a1314/calculer-la-plus-value-immobiliere-imposable

Hva skal man betale i skatt av gevinst ved salg av feriebolig i Frankrike?

Kalkuleringen av den skattbare gevinsten beregnes i to etapper: Man finner først brutto merverdi før man beregner fradrag. Dette blir utgangspunktet for den skattbare merverdien – eller netto merverdi – som deretter kalkuleres ut fra blant annet hvor mange år man har eid boligen.

Beregning av anskaffelseskost/inngangsverdi er kjøpesum med fradrag av:

-Notairekostnader som kan settes til 7,5 pst av prisen. Er de større enn 7,5 pst kan det faktiske beløp trekkes fra.

-    Arbeid som er gjort på eiendommen, forutsatt at det kan dokumenteres med fakturaer og gjelder oppgradering av eiendommen og ikke bare er normalt vedlikehold.

Hvis du har eid eiendommen i mer enn fem år, og du ikke kan dokumentere arbeidskostnadene, kan kostnadene settes til en fast sats på 15 pst. av kjøpesummen.

Det vil si at hvis du har eid eiendommen i mer enn 5 år, kan inngangsverdien økes med en fast sats på til sammen 22,5 pst (= 15 pst + notairekost 7.5 pst)

 Beregning av fradrag for eierperioden av gevinstskatten på 19 pst.

Den totale avskrivningstiden er redusert til 22 år, sammenlignet med 30 år tidligere.

·      6 pst. reduksjon av skatten for hvert år utover det femte året og opp til det tjueførste

·      4 pst. reduksjon av skatten for det tjueandre året

 Beregning av fradrag for eierperioden på sosialskatten på 17,2 pst

For sosialbeskatningen av gevinsten er fradraget for eierperioden som følger, nedskrevet over 30 år

·      1,65 pst. for hvert år utover det femte og opp til det tjueførste

·      1,60 pst. for det tjueandre året

·      9 pst for hvert år utover tjueandre året

 

av Berit Røhne Aass

Kilder:  Jan-Erik Lilloe, Knight Frank

og nettstedet Particulier à Particulier